Problemy właścicieli mieszkań w świetle ustawy.

Problemy  właścicieli mieszkań w świetle ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Wśród wolności ekonomicznych szczególnie eksponowana jest własność. Konstytucja wielokrotnie podkreśla ochronę własności, a własność prywatną czyni jedną z podstaw społecznej gospodarki rynkowej. Ponadto zastrzega, że pozbawienie własności jest możliwe wyłącznie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem, a wszelkie ograniczenia własności nie mogą naruszać jej istoty. Tak szeroka ochrona prawna przysługuje nie tylko obywatelom, ale każdemu właścicielowi, niezależnie od jego statusu prawnego.

Własność nieodłącznie kojarzy się z mieszkaniem, choć oczywiście prawo do lokalu jest tylko jednym ze składników masy majątkowej. Mieszkanie stanowi wszakże najcenniejszą posiadaną rzecz, schronienie, ostoję życia rodzinnego. Z lokalu mieszkalnego można dziś korzystać na podstawie różnych tytułów prawnych, nie tylko gdy jest ono własnością. Niezależnie od formy prawnej, prawo określa różne formy ochrony praw lokatorów, starając się je zrównoważyć z uzasadnionymi interesami ekonomicznymi właścicieli lokali.

Zgodnie z art. 75 Konstytucji RP władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania. Wyrazem dążeń do realizacji tej polityki w zamierzeniu ustawodawcy była ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r. Akt  ten zastąpił ustawę z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Zmiana ta wynikała ze zmian w rzeczywistości społeczno-ekonomicznej, a także z potrzeby lepszej ochrony lokatorów oraz wzmocnienia stabilności stosunku najmu. Niestety niejednokrotnie ustawodawca zupełnie bez uzasadnienia i aż za nadto postanowił chronić lokatorów kosztem właścicieli.

Art. 11 ust.5 reguluje dość  absurdalnie długi okres który, musi zachować właściciel wypowiadając umowę lokatorowi. Trudno  zrozumieć dlaczego racjonalny ustawodawca tak drastycznie ograniczył właścicielom możliwość korzystania z własnego mieszkania. Wspomniany 3-letni okres jest aż za nadto wystarczającym terminem na znalezienie przez lokatora nowego mieszkania, przeprowadzki, jak również ewentualne podjęcie innego, nowego zatrudnienia w celu opłacenia nowego lokum. Okres ten powinien zostać skrócony, gdyż każdemu z nas, w tym także właścicielowi mieszkania, trudno przewidzieć kiedy powstanie potrzeba w postaci  zamieszkania w swoim lokalu, a w szczególności gdy trzeba to przewidzieć 3 lata naprzód. Różne zdarzenia życiowe i losowe powodują, że taka konieczność powstaje nagle i tak długi czas oczekiwania jest nie do przyjęcia. W pewnym sensie prowadzi to do ograniczenia korzystania z własności jaką jest mieszkanie.

Dopełnieniem ust.5 jest ust. 6 art. 11 zobowiązujący właściciela który, wypowiedział z lokatorem stosunek prawny, do zamieszkiwania przez pół roku, od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, w lokalu. W przeciwnym wypadku lokator jest uprawniony do powrotu do lokalu na poprzednich warunkach lub żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Dodatkowo koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel.

Można domniemywać, iż celem tej regulacji było zapobieganie nieuzasadnionym wypowiedzeniom umów najmu pod pretekstem konieczności zamieszkania przez właściciela w lokalu, do czego w konsekwencji nie dochodziło.  Jednak ustawodawca kierowany chęcią ochrony lokatorów ograniczył wolność właścicieli w korzystaniu z własnego mieszkania. W tej sytuacji właściciel chcąc uchronić się od ewentualnych roszczeń lokatora nie możne w ciągu tego półrocznego terminu nawet krótkotrwale przestać zamieszkiwać swój lokal. O ile samo założenie tej regulacji było uzasadnione to niestety użyto nadmiernych i niewłaściwych środków. Przepis ten nie powinien pozostać w dotychczasowym brzmieniu, a ochrona najemców powinna być realizowana w innej formie.

Zgodnie z regulacją art. 14 ust. 1, w sytuacji gdy sąd nakazuje opróżnienie lokalu, jednocześnie orzeka o prawie do otrzymania lokalu socjalnego bądź jego braku (np. powodem nakazu opróżnienia lokalu było znęcanie się nad rodziną bądź rażące i uporczywe naruszanie porządku domowego). Sąd nie może jednak orzec o braku uprawnienia do lokalu socjalnego wobec:

- kobiety w ciąży
- małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą
-obłożnie chorego
-bezrobotnego
-emeryta bądź rencisty spełniającego kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia opróżnianego lokalu. Niestety lokali socjalnych jest jak na lekarstwo, a zapotrzebowanie na nie – ogromne. Tymczasem osoby, które czekają na eksmisję, na ogół nie płacą za mieszkanie ani za media, tak więc utrzymanie obciąża właścicieli lokali. Dlatego coraz chętniej korzystają oni z możliwości, jaką daje art. 18 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nim właściciel, któremu były najemca nie płaci za mieszkanie, może żądać od gminy odszkodowania na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego. Gminy muszą wypłacać milionowe odszkodowania właścicielom kamienic czy spółdzielni mieszkaniowych za brak lokali socjalnych dla osób z sądowymi nakazami eksmisji. Ich liczba z roku na rok wzrasta. Nie zmienia się jednak okres oczekiwania na przyznanie lokali socjalnych.  Spory odsetek lokatorów nie płacących czynszu to osoby z wyżej wymienionej grupy, którym sąd nie może odmówić przyznania lokalu socjalnego. Są to bowiem osoby praktycznie pozbawione środków utrzymania jednak, po części także tacy którzy, wykorzystują swój uprzywilejowany status. Mimo, że posiadają wystarczające środki finansowe korzystają ze swojej pozycji. Kobiety zachodzą w kolejne ciąże, bezrobotni nie podejmują zatrudnienia  aby uniknąć eksmisji.  Dlatego też powinny zostać ustalone inne lub dodatkowe ustawowe kryteria takich uprzywilejowanych osób.

Omawiana ustawa bardzo dobrze chroni interesy lokatorów czego nie można powiedzieć o interesach właścicieli. To na nich ciążą problemy związane z niechcianym lokatorami którzy, w praktyce mogą zamieszkiwać lokal latami.  Brak możliwości eksmisji na bruk, wynikający z niedostatecznej ilości pomieszczeń zastępczych, powoduje mniejszą podaż lokali na wynajem, wzrost czynszów najmu mający zrekompensować ryzyko oraz niewynajmowanie lokali osobom o podwyższonym ryzyku. Skoro więc postępowanie eksmisyjne nie przynosi efektu, właściciele szukają innych rozwiązań, często na granicy prawa, które zapewnią możliwość pozbycia się z własnego lokalu niechcianej osoby. Odcina się jej wodę, prąd i gaz, utrudnia w różny sposób dostęp do lokalu i czeka, aż lokator – nie mogąc normalnie funkcjonować w takich warunkach – sam się wyprowadzi.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733  http://isap.sejm.gov.pl/DetailsServlet?id=WDU20010710733

 

Podziel sie artykułem

3 myśli nt. „Problemy właścicieli mieszkań w świetle ustawy.

  1. Właściwie ustawodawcy nie chodziło o prawa włascicieli lokali. Głownym celem ustawy było zagwarantowanie jak najdłuzszego okresu odprowadzania podatków od wynajmu lokali. Reszta zapisów jest wypadkowa z róznych poprzednich dokumentów gdzie chroni wynajmujacego. Dzieki temu „szara strefa” ma się dobrze.

  2. Superowe ! Pozdrowienia Polecam ten wpis

  3. Very fantastic visual appeal on this web site , I’d rate it 10 10.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>